Principales aspectos, desafíos y oportunidades de la reforma tributaria para el sector inmobiliario – La Lonja


El día martes 13 de diciembre de 2022, fue sancionada la Ley 2277 de Reforma Tributaria, por esto, queremos compartir con ustedes los elementos más relevantes concernientes al sector inmobiliario:

En primer lugar, se debe establecer que el impuesto de timbre fue reglamentado como renta nacional desde 1880, en donde este ha presentado múltiples variaciones en su tarifa de aplicación[1]. Tanto es así que, mediante una reforma legislativa en el 2010 se decidió que la nueva tarifa quedaría establecida en un 0%.  Por tal razón, es posible afirmar que este impuesto nunca ha dejado de estar vigente en el marco normativo del ordenamiento colombiano. Sin embargo, el proyecto de reforma tributaria contiene una modificación mediante la cual se indica que tratándose de documentos que hubiesen sido elevados a escritura pública se deberá causará tanto el impuesto de registro como el impuesto de timbre, es decir, a la hora de escriturar documentos se deberá pagar dos impuestos.

En este orden, el proyecto de reforma tributaria específica que dicho impuesto recaerá siempre que hubiese de por medio una enajenación de inmuebles a cualquier tipo, cuyo valor sea superior a 20.000 UVT. Por consiguiente, se decide introducir un parágrafo indicativo en el cual se determine cuáles serán las tarifas para el impuesto de timbre, dichas tarifas son: (i) para instrumentos entre 20.000 UVT y 50.000 UVT corresponderá a una tarifa del 1.5% y; (ii) para aquellos que superen los 50.000 UVT la tarifa será del 3%.

Ahora bien, es menester aclarar que en virtud de que este impuesto se encuentra vigente desde 1880 se debe analizar el texto de la reforma en armonía con lo establecido en los artículos 515 a 5054 del Estatuto Tributario, toda vez que se allí se regulan algunos aspectos generales del impuesto, como lo son: excepciones, obligaciones y deberes, las cuales, no fueron modificadas en la reforma, pues lo que se realizó fue un aumento en la tarifa del impuesto.

En tal sentido, puntualizando en los aspectos generales, el artículo 530-1 de este mismo Estatuto, contiene una excepción para el impuesto de timbre, al determinar que en ningún caso estarán sometidos a este impuesto las escrituras públicas de enajenación de inmuebles para viviendas urbanas clasificadas en los estratos socioeconómicos uno, dos y tres[2]. Asimismo, para atender el interrogante de ¿Quién debe pagar el impuesto de timbre? El artículo 515 consagra que son contribuyentes quienes intervengan como otorgantes, giradores, aceptantes, emisores o suscriptores de documentos que contengan o extingan obligaciones. De manera correlativa, figuran como agentes de retención los enunciados en el artículo 518 de este mismo Estatuto (notarios, entidades públicas del orden nacional, agentes diplomáticos, entre otros). 

En conclusión, este impuesto no es más que una retención en la fuente, donde puntualmente en el sector inmobiliario, acreditará la calidad de agente de retención quien contrata y quien se encuentra obligado a pagar el impuesto de timbre – en principio- es la parte vendedora, dado a que mediante la autonomía de la voluntad las partes podrán pactar en contrario a quien le corresponde la obligación de pago. Finalmente, es indispensable realizar el análisis específico de cada caso en concreto para determinar, cuál es la tarifa que se debe aplicar al negocio encaja o si por el contrario a este le es aplicable la excepción normativa.

  1. Ganancia ocasional

Una vez estudiado el texto de la reforma tributaria, se identificaron dos aspectos relevantes: (i) incremento de las tarifas de ganancia ocasional; (ii) Disminución de los montos de las ganancias exentas con algunas excepciones.

Con relación al primer planteamiento, se estableció que a partir del año gravable 2023 la tarifa aplicable a las ganancias ocasionales por conceptos diferentes a loterías, rifas y similares será del 15% sin discriminar a los contribuyentes, es decir, sin realizar distinciones entre nacionales, residentes, sociedades o entidades extranjeras. Es así como la tarifa vigente del 10%aumentaría 5 puntos porcentuales.

Por otro lado, las ganancias ocasionales exentas o que disminuyen son:

[1] DIAN (2007) Generalidades de Impuesto de Timbre en Colombia. Antecedentes del impuesto. 

Disminución de la ganancia ocasional en la venta de casa o apartamento. Se realiza una modificación, en donde se reduce la tarifa de ganancia 7.000 UVT a 5.000 UVT. No obstante, se continúa con la exigencia normativa vigente que contiene como requisito depositar en una cuenta AFC y reinvertir en otro inmueble casa o apartamento de habitación.

 –Herencias o legados. Surge un incremento de casi el doble de la ganancia ocasional exenta sobre el primer inmueble de vivienda de habitación de propiedad del causante, pasando de 7.700 UVT a 13.000 UVT. Esta es la única ganancia ocasional exenta, es decir, se puede restar de la base gravable del impuesto que incrementaría.

Ganancia ocasional exenta derivada de las indemnizaciones de los seguros de vida. Esta es la disminución más drástica del texto de la reforma tributaria, pues se pasa de 12.500 UVT a 3.250 UVT.



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